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名家論壇》徐佳馨/銀行的那些算盤
市場由多轉空後,若有公開標售還能叫好又叫座,莫過於新店央北重劃區。日前央北重劃區土地再次招標,7筆住宅區土地,共吸引29封投標,開標結果標脫率100%,標脫總金額達60.04億元,除國泰、大陸、潤泰新、將捷和新苑興業等獵地熟面孔外,最讓業界意外的,莫過於華南金控旗下華南金資產管理也出手卡位。
金控業如此檯面化出手土地標售,在近年實屬罕見,雖然不知道接下來華南資產管理要將這塊土地做出何種安排,不過,從近期一些訊息,看得出面對著金融業高壓競爭,銀行在結構上的調整。例如為了避免企業放款殺價,某些銀行轉往推展中小企業企業購置廠房、機器設備等收益性較高的中長期貸款;也有一些具有不動產貸款優勢的銀行,把原本土建融業務基礎轉往協助企業客戶建立資訊網絡,以增加客戶黏著度;亦或是透過分析客戶營運架構,提供客製化金融服務,以爭取周邊商機。
除了本業之外,不動產市場也成了新戰場。
這幾年沸沸揚揚的都市更新、以房養老等政府力推的新政,各家行庫想方設法地爭取業務的積極態度,相較於其他型態的法人,確實滿手現金的銀行在長年穩健發展下,本身機制已經相對成熟,企業與民眾也願意信任銀行,對信託平台機制,挹注資金投資,這一點,確實是銀行業長年以來的一大優勢,而這樣的優勢,也讓銀行成為政策的重要實踐者,就拿以房養老來說,推動到後來,以房養老業務市占率已超過45%的合庫,還進一步著手規劃將租賃權、不動產開發、預收款及安養等四種不同類型的信託,全部整合在社區型安養機構的開發計畫裡,以保證使用目的絕對與銀髮安養有關,並讓安養機構能如期收到入住者的付款,透過這模式搭上政府「安養機構社區化及在地化」的列車,能在傳統業務之外,開拓出其他衍生性商機。
那麼接下來呢?
以台灣目前內外交困的環境、低迷的經濟成長率、高齡化與少子化等動搖國本的種種壓力接踵而至,原本法規設限就不少的銀行業想要在低投資、低利環境中擠出些油水維持生計,實屬不易;在節流上,不少銀行已經把昂貴的一樓黃金店面退租,轉往樓上或是小分行方式經營;在開源上,若不從原有優質客戶中開發新機會,就得透過新業務來做出績效。
若以安全為前提,積極「服膺政策」是一個方式。
獲得政府實質獎勵之外,也能在風風火火的宣傳之中,感受到來自各方的溫暖與奧援,就算沒做成新生意,總會結識些不錯的新客戶,買賣不成仁義在,誰說未來沒有些什麼可能?
「舊瓶新酒」或許也是個想法。
當優質客戶樓舊了、動念想做些新生意,透過原本合作默契,加上銀行端舊有的資源,總有機會能撞擊出新想法,無論成或不成,能借出錢,對銀行會是樁好買賣,重點是相對安全。
不過,無論是服膺政策貨是舊瓶新酒,相較於其他產業,銀行業已經是極會打算盤的沒有之一,如果連銀行業在台灣這個小池塘裏面都弄不出新鮮貨,也擠不出好油水,更撞擊不出新火花,那麼其他產業的生計可不是說說做功德,就可以一起雞犬升天了。
●作者:徐佳馨/住商不動產企研室經理
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